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Der BGH hat am 23. Oktober 2019 entschieden, dass ein Mietvertrag als Gewerberaummietvertrag einzustufen ist, selbst wenn der Vertrag zwischen den Parteien als Wohnraummietvertrag bezeichnet wurde – BGH, Urteil vom 23.10.2019, XII ZR 125/18 – (https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2019-10-23&nr=101519&pos=20&anz=21)

In der mietrechtlichen Rechtsprechung gibt es keine Fälle, die mit der aktuellen Situation, die durch das Corona-Virus bedingt ist, vergleichbar sind. Es wird die Gerichte in zahlreichen Verfahren – spätestens nach Überwinden der Krise – beschäftigen, ob diejenigen Gewerbemieter, die aufgrund der behördlichen Verfügung ihre Mietfläche nicht zu dem vertraglich vereinbarten Zweck nutzen können, während der behördlich angeordneten Schließung überhaupt Miete schulden.

Es kommt sowohl in Betracht, dass die Rechtsprechung den Umstand, dass die Mietfläche nicht zum vertraglich vereinbarten Zweck genutzt werden kann, als Mangel der Mietsache einstuft und daher die Miete – ggf. um 100% – gemindert ist. Neben den mietrechtlichen Gewährleistungsrechten kommt auch eine vorübergehende Unmöglichkeit oder ein vorübergehender Wegfall der Geschäftsgrundlage in Betracht, wodurch eine vorübergehende Aufhebung der Verpflichtung zur Zahlung der Miete verbunden sein kann.

Eine abschließende Beurteilung ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich.  Vor diesem Hintergrund empfehlen wir Mietern von Gewerbeflächen, die aufgrund der behördlichen Verfügung derzeit ihre Läden geschlossen halten müssen, die Miete für den Monat April nur unter Vorbehalt zu zahlen.

Eine kostenlose Erstberatung bieten wir zu dieser Thematik gerne an.

Gewerbemietverhältnisse werden meist befristet abgeschlossen. Sofern ein unbefristetes Gewerbemietverhältnisses über Geschäftsräume gegeben ist, kann dieses von beiden Seiten gemäß § 580a Abs. 2 BGB spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden. Der nächste Termin zur Beendigung eines unbefristeten Gewerbemietverhältnisses über Geschäftsräume ist somit – sofern vertraglich keine anderen Kündigungsfristen vereinbart sind – der 30. September 2020 unter der Voraussetzung, dass die schriftliche Kündigung dem Vertragspartner am 03. April 2020 zugeht.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie ist zum 01. April 2020 in Kraft getreten. Mieter, die aufgrund der aktuellen Situation wegen der Ausbreitung des Coronavirus ihren Mietzahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen können, werden durch diese Neuregelung befristet vor Kündigungen geschützt. Dies gilt gleichermaßen für Wohnraum- und Gewerbemietverhältnisse. Die Regelungen gelten grundsätzlich für einen begrenzten Zeitraum vom 01. April bis 30. Juni 2020. Eine Verlängerung bis 30. September 2020  ist möglich. Nach der neuen gesetzlichen Regelung muss die wegen Corona unterbliebene Mietzahlung innerhalb von zwei Jahren nachgeholt werden. Der Mieter muss glaubhaft machen, dass der Zahlungsverzug wegen Corona besteht.

Bei Verkauf eines Mietobjektes tritt der Käufer nach der Regelung des § 566 BGB in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Dies gilt nach einer neuen Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 12. Oktober 2016 nicht für ein zwischen Mieter und Vermieter vereinbartes Ankaufsrecht über das Mietobjekt.

Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerbemietvertrag (Formularmietvertrag) ist nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, wenn sie ihrem Wortlaut nach auch den Grundstückserwerber verpflichtet, an der Nachholung der Schriftform mitzuwirken. So wurde dies vom OLG Düsseldorf mit Urteil vom 25.04.2017 – 24 U 150/16 – entgegen anderer obergerichtlicher Rechtsprechung entschieden. (nicht rechtskräftig)

Ein Gewerbemietvertrag, der für länger als ein Jahr abgeschlossen wurde, kann trotz Befristung ordentlich gekündigt werden, wenn ein Kellerraum zusätzlich vermietet wurde und dies in dem schriftlichen Mietvertrag nicht enthalten ist. So hat dies das OLG Frankfurt mit  Urteil vom 27. April 2016 – 2 U 9/16 – entschieden.

Der Bundesgerichtshof hat am 29. April 2015 – VIII ZR 197/14 – entschieden, dass es grundsätzlich keinen Mangel der Mietsache darstellt und daher nicht zur Minderung der Miete führt, wenn auf dem angrenzenden Schulgelände ein neuer Bolzplatz errichtet wird, dessen Nutzung zu neuen Geräuschbelästigungen führt. Anders als die Vorinstanzen – AG Hamburg-Harburg – Urteil vom 16. Dezember 2013 – 644 C 148/13 und LG Hamburg – Urteil vom 26. Juni 2014 – 307 S 11/14 – geht der BGH davon aus, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.

Nach dem jüngsten Urteil des BGH (Urteil vom 6. Mai 2015 – VIII ZR 161/14) stellt es grundsätzlich eine Pflichtverletzung des Vermieters dar, wenn der Vermieter Trinkwasser nicht regelmäßig auf Legionellen untersuchen lässt. Dies kommt auch für die Zeit vor dem am 1. November 2011 erfolgten Inkrafttreten der in § 14 Abs. 3 der Trinkwasserverordnung in Betracht. Dies kann grundsätzlich zu einer Schadensersatzpflicht des Vermieters fürhren, sofern dem Mieter aufgrund der unterlassenen Untersuchung eine Schaden (in diesem Fall Schmerzensgeld wegen Lungenentzündung) entstanden ist.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07. Mai 2014 – VIII ZR 234/13 – entschieden, dass eine Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, die dem Vermieter erlaubt, während des laufenden Mietverhältnisses die gestellte Mietsicherheit zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten, unwirksam ist.