Vermieterkündigung während unwirksamer Befristung im Mietvertrag – BGH-Entscheidung

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Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12

Der Entscheidung lag folgender Sachverhalt zugrunde.

Die Parteien hatten im Mietvertrag vereinbart, dass das Mietverhältnis auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen ist und erst zum 31. November 2011 endet, wenn es nicht mit 2x 3-jähriger Verlängerungsoption verlängert wird. Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs mit Schreiben vom 28. Februar 2011 zum 31. August 2011. Die Vorinstanzen haben der Räumungsklage des Vermieters statt gegeben.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen aufgehoben und entschieden, dass die Kündigung unwirksam war. Begründet hat er dies wie folgt:

Die Befristung im Mietvertrag ist gemäß § 575 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Dort ist bestimmt, dass der Befristunggrund – unter anderem wegen Eigenbedarfs – im Mietvertrag konkret zu bezeichnen ist. Dies war hier nicht gegeben. Bei einer unwirksamen Befristung gilt das Mietverhältnis gemäß § 575 BGB als für unbestimmte Zeit abgeschlossen. – Daher könnte man meinen, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sei während eines Mietverhältnisses, das auf unbestimmte Zeit abgeschlossen ist, wirksam. Anders der BGH (Anmerkunge der Verfasserín) –  Im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung sei zu ermitteln, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die vereinbarte Befristung unwirksam ist.  Nach Ansicht des Bundesgerichshofes hätten sie einen beiderseitigen Kündigungsverzicht während der Befristung vereinbart.

Da die streitgegenständiliche Kündigung während der Befristung und damit während des im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung festgestellten beiderseitigen Kündigungsverzichts ausgesprochen wurde, war diese nach Auffassung des BGH unwirksam.

Da noch eine zusätzliche fristlose Kündigung im Streit war, hat der BGH die Sache an das vorinstanzliche Landgericht zurückverwiesen.

(Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs 117/13)

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